編者按：
根據(jù)《國有金融企業(yè)集中采購管理暫行規(guī)定》，國有金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置采購，均需納入集中采購的范圍。營業(yè)用房購置采購歷來屬于關(guān)注多、難度高、投資大、影響遠(yuǎn)的采購事項(xiàng)，作者結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)對購置采購全流程過程中的風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行分析和探討，并提出防范措施。
對于大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)來說，獲取自有營業(yè)用房的方式主要有兩類，第一類是自建，第二類是購置。第一類自建更適合金融機(jī)構(gòu)總部型營業(yè)用房，建筑規(guī)模大，整個(gè)投資周期耗時(shí)長。但現(xiàn)實(shí)中更多需求情況是金融機(jī)構(gòu)或者其分支機(jī)構(gòu)根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模而實(shí)施的對原有營業(yè)用房的補(bǔ)充購置或置換，不具備新建的條件，屬于第二類購置情況。對于國有金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置采購，根據(jù)《國有金融企業(yè)集中采購管理暫行規(guī)定》（財(cái)金〔2018〕9號），均需納入集中采購的范圍，此類采購歷來屬于關(guān)注多、難度高、投資大、影響遠(yuǎn)的采購事項(xiàng)，筆者將結(jié)合自身機(jī)構(gòu)的集中采購經(jīng)驗(yàn)對購置采購過程中的風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行一些分析和探討。
一、金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置采購簡介
（一）金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置政策及制度依據(jù)
目前對于大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)來說，營業(yè)用房購置方面主要遵照內(nèi)部“三重一大”事項(xiàng)相關(guān)辦法、分級決策管理權(quán)限和流程相關(guān)規(guī)定，以及公司內(nèi)部營業(yè)用房購置管理相關(guān)制度辦法，并參考《黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法》、財(cái)政部《金融企業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)用房管理辦法》等相關(guān)文件的規(guī)定。
（二）金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置的主要特點(diǎn)
金融機(jī)構(gòu)選址普遍看重兩點(diǎn)：金融氛圍和匹配企業(yè)形象。更重要的是身處金融產(chǎn)業(yè)功能板塊，在資金、政策等方面還能享受到政府提供的額外政策支撐。在此基礎(chǔ)上，各大金融機(jī)構(gòu)對樓宇品質(zhì)也有比較高的要求。
另外，財(cái)政部近期出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有金融企業(yè)財(cái)務(wù)管理的通知》，要求金融企業(yè)要牢固樹立過緊日子思想，嚴(yán)格預(yù)算管理、強(qiáng)化內(nèi)部控制，對非必要費(fèi)用支出應(yīng)減盡減，避免鋪張浪費(fèi)。因此，金融機(jī)構(gòu)購置營業(yè)用房要遵照“依法合規(guī)、科學(xué)規(guī)劃、合理配置、厲行節(jié)約”的原則，滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。
（三）利益相關(guān)方分析
金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置的利益相關(guān)方較為復(fù)雜，體現(xiàn)在參與主體多，各方關(guān)注點(diǎn)不盡相同，主要有以下五個(gè)方面。
1.使用方層面關(guān)注點(diǎn)較多，主要有合規(guī)性、面積標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、房屋品質(zhì)、交付期限、是否有利于業(yè)務(wù)發(fā)展等。
2.員工主要關(guān)注通勤距離、房屋配套、食堂、交通便利性等。
3.各配合部門主要關(guān)注合規(guī)性、付款條件、交付風(fēng)險(xiǎn)、后續(xù)裝修等。
4.采購部門主要關(guān)注采購過程的依法合規(guī)與采購結(jié)果的合理性。
5.金融機(jī)構(gòu)所在地政府主要關(guān)注金融機(jī)構(gòu)如置換搬遷對財(cái)政稅收影響等。
（四）采購流程中的重難點(diǎn)分析
目前在金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置過程中，比較突出的難點(diǎn)在受制于采購流程和時(shí)間點(diǎn)的限制，以及金融機(jī)構(gòu)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場供給側(cè)情況。完全符合采購需求和立項(xiàng)條件的房源很少，采購的競爭性會(huì)受不同程度的影響。
另外，鑒于營業(yè)用房購置屬于大宗的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，本著負(fù)責(zé)審慎的原則，需要重點(diǎn)對開發(fā)商性質(zhì)、擬購置房產(chǎn)業(yè)態(tài)、交付方式與交付時(shí)間（如期房或現(xiàn)房）、付款方式等方面有全面的評估。
另外，評審方法的選擇也是重點(diǎn)和難點(diǎn)，如何讓評審專家在現(xiàn)場打分時(shí)盡量客觀，減少人為影響，評審要素盡量需要全面細(xì)化設(shè)置，減少評委的自由裁量權(quán)。
綜上，筆者將會(huì)從采購組織者的角度，對金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置過程中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
二、金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置主要風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施
經(jīng)過對金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置采購全過程進(jìn)行梳理，筆者主要?dú)w納總結(jié)出以下四大方面的風(fēng)險(xiǎn)，并提出一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
（一）政策及制度面風(fēng)險(xiǎn)
1.風(fēng)險(xiǎn)分析
政策及制度面的風(fēng)險(xiǎn)主要是采購實(shí)施過程和結(jié)果與公司制度規(guī)定的匹配性問題，以及與國家或行業(yè)主管部門的最新政策精神規(guī)定是否相符。
2.防范措施
政策及制度面風(fēng)險(xiǎn)的防范措施主要如下。
(1)采購過程除需符合公司集中采購的相關(guān)制度辦法規(guī)定外，還需要符合公司內(nèi)部營業(yè)用房購置管理辦法的相關(guān)規(guī)定，可能涉及內(nèi)部財(cái)務(wù)、采購、基建、使用方等多部門的分工協(xié)作。
(2)需要在采購過程中嚴(yán)格按照內(nèi)部營業(yè)用房購置立項(xiàng)批復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行采購實(shí)施工作。
(3)需要關(guān)注擬購置樓盤品質(zhì)及后續(xù)裝修是否與公司內(nèi)部基建裝修相關(guān)制度規(guī)定相符。
（二）市場及資金面風(fēng)險(xiǎn)
1.風(fēng)險(xiǎn)分析
2022年是中國房地產(chǎn)行業(yè)非常困難的一年，地產(chǎn)投資將延續(xù)低迷態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前大多數(shù)房企償債壓力較大，違約風(fēng)險(xiǎn)上升。2022年初金融委會(huì)議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案”。2022年如不能及時(shí)有效應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，極易由部分房企向其他更多的房企和整個(gè)行業(yè)蔓延，進(jìn)而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.防范措施
對于采購工作而言，對市場及資金面風(fēng)險(xiǎn)的防范措施主要如下。
(1)應(yīng)盡量避免選擇交付期限較長的期房，原則上應(yīng)選擇準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房交付。
(2)要密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)（即開發(fā)商）的財(cái)務(wù)報(bào)表、償債能力、風(fēng)險(xiǎn)級別等。
(3)對于付款方式，要合理設(shè)置并使用預(yù)付款保函、履約保函等工具，對抗房地產(chǎn)企業(yè)的資金面風(fēng)險(xiǎn)。
(4)如期房交付，則應(yīng)盡量選擇資金充足和償債能力較好的國企房地產(chǎn)開發(fā)商。
(5)盡量避免購置個(gè)人產(chǎn)權(quán)的營業(yè)用房。
（三）采購組織面風(fēng)險(xiǎn)
采購組織面的風(fēng)險(xiǎn)，主要是采購實(shí)施過程中以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移交付前的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下7個(gè)方面。
1.使用方意向性
(1)風(fēng)險(xiǎn)分析
絕大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)使用方在擬購營業(yè)用房方面有比較明確的偏好意向，如限定一定區(qū)域范圍、指定房源等，同時(shí)，由于房地產(chǎn)供給側(cè)情況是受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展程度和階段影響，所以不同采購時(shí)點(diǎn)，房源情況可能會(huì)有較大變化，立項(xiàng)階段房源和采購階段房源會(huì)有比較大的差別，導(dǎo)致采購的競爭性會(huì)受到較大影響，出現(xiàn)競爭性不足的情況。
(2)防范措施
對于房源競爭性不足，建議從兩方面著手，一是充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的作用，在當(dāng)?shù)貙ふ曳闲枨蟮姆吭矗瑪M入圍房源也請當(dāng)?shù)氐姆种C(jī)構(gòu)實(shí)地走訪踏勘，從使用者層面提供意見和建議；二是動(dòng)員使用方或分支機(jī)構(gòu)廣泛尋找房源，不允許只有一個(gè)目標(biāo)房源，必須有若干備選方案。
2.疫情因素影響
(1)風(fēng)險(xiǎn)分析
受新冠疫情影響，由于目前的防疫政策限制，如分支機(jī)構(gòu)的營業(yè)用房購置，現(xiàn)場房源調(diào)研考察、磋商評審等都會(huì)受到較大影響，一方面對采購時(shí)效造成不同程度的延遲，另一方面如果評審磋商前未經(jīng)現(xiàn)場實(shí)地考察，評委的判斷將受到不同程度的影響。
(2)防范措施
營業(yè)用房購置是重大固定資產(chǎn)投資，建議如果時(shí)間允許的情況下，上述工作應(yīng)現(xiàn)場開展實(shí)施，以利于達(dá)到最好的采購效果。如確實(shí)難以達(dá)到，則至少在磋商評審前，建議組織評審小組完成對擬入圍房源的現(xiàn)場考察工作，以保證采購質(zhì)量。
3.磋商評審澄清
(1)風(fēng)險(xiǎn)分析
磋商評審是營業(yè)用房購置的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接決定房源選擇結(jié)果，因此，本著對公司負(fù)責(zé)的態(tài)度，應(yīng)在磋商評審環(huán)節(jié)與開發(fā)商或者房源業(yè)主進(jìn)行詳盡的澄清。
(2)防范措施
磋商澄清是采購評審工作的重中之重，建議應(yīng)對包括并不限于以下8個(gè)方面重點(diǎn)了解清楚。
①房源概況：如營業(yè)用房面積（建筑面積/使用面積）、建筑結(jié)構(gòu)、得房率、層高、硬件配套設(shè)施、空調(diào)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。
②開發(fā)商實(shí)力及房屋抵押狀況：如項(xiàng)目開發(fā)商整體實(shí)力、企業(yè)資金背景、房屋抵押情況等。
③樓宇內(nèi)部環(huán)境：如大樓內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)、入駐企業(yè)、提供停車位數(shù)量、租售價(jià)格等。
④樓宇周邊環(huán)境：如周邊配套設(shè)施、周邊主要單位構(gòu)成、較近距離是否有農(nóng)貿(mào)市場、加油站、大型變電站等不利因素、其他周邊情況等。
⑤地理位置：如交通便利情況，尤其是開展業(yè)務(wù)的便利程度等。
⑥交房期限：可交房時(shí)間的遠(yuǎn)近及周邊整體成型的預(yù)估時(shí)間等。
⑦增值服務(wù)：開發(fā)商可提供的增值服務(wù)情況，如LOGO標(biāo)志、廣告牌等等。
⑧價(jià)格：營業(yè)用房總價(jià)、單價(jià)及同周邊市場價(jià)格匹配等。
4.評委意見沖突
(1)風(fēng)險(xiǎn)分析
營業(yè)用房購置屬于“三重一大”事項(xiàng)中固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，責(zé)任重大，因此采購評審小組雖是內(nèi)部各部門委派評委代表個(gè)人進(jìn)行評審打分，但評委難免會(huì)站在各自部門職責(zé)角度考慮問題，回避可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，因此也會(huì)對采購結(jié)果產(chǎn)生不同程度的影響，需妥善處理。
(2)防范措施
如遇評審現(xiàn)場評委意見相左，或者發(fā)生較大爭議，影響評審工作正常開展的，建議可暫停評審工作。
如意見沖突不影響評審進(jìn)行，可以安排評委在充分發(fā)表意見后，各自獨(dú)立打分，但如個(gè)別評委的打分與其他大多數(shù)評委偏差較大，但又影響到了采購結(jié)果，即得分第一的供應(yīng)商不是多數(shù)評委的選擇，則應(yīng)充分提醒評委，必要時(shí)可重啟打分。
5.采購結(jié)果與立項(xiàng)匹配度
(1)風(fēng)險(xiǎn)分析
一般立項(xiàng)批復(fù)材料中會(huì)明確規(guī)定擬購置營業(yè)用房的面積和預(yù)算，因此在采購過程中需要對房源進(jìn)行核實(shí)，是否符合立項(xiàng)批復(fù)的要求，包括購置面積是否超標(biāo)、購置總價(jià)是否超預(yù)算、購置單價(jià)是否在批復(fù)的合理范圍內(nèi)等。
(2)防范措施
評審現(xiàn)場要對入圍的房源再次仔細(xì)核查，是否符合立項(xiàng)批復(fù)的要求，包括面積、總價(jià)、單價(jià)是否在批復(fù)的合理范圍內(nèi)，尤其是未辦理過產(chǎn)權(quán)登記的一手房產(chǎn)，要與開發(fā)商進(jìn)行書面確認(rèn)，以免后期造成合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。
6.合同簽署問題
(1)風(fēng)險(xiǎn)分析
合同簽署過程中，開發(fā)商尤其是大型房地產(chǎn)開發(fā)商通常較為強(qiáng)勢，出于資金快速回籠的要求，對于付款條件、違約條款等條件非常嚴(yán)格，因此可能會(huì)造成合同磋商時(shí)間較長的情況，也是采購實(shí)施過程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)防范措施
合同簽署問題建議與法律部門充分溝通，對于付款條件、違約條款、交付時(shí)間、交付條件等關(guān)鍵性條款，要重點(diǎn)審核把關(guān)。
7.交付時(shí)間質(zhì)量
(1)風(fēng)險(xiǎn)分析
對于期房房源，由于受工期、政府驗(yàn)收等條件的限制，交付時(shí)間在正式交付前，會(huì)始終存在不確定性；同時(shí)，開發(fā)商最終交付的房屋質(zhì)量是否能完全符合公司內(nèi)部關(guān)于營業(yè)用房購置相關(guān)樓宇品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，也是存在不確定性的。
(2)防范措施
交付時(shí)間、質(zhì)量問題需要在合同條款中約定清楚，并持續(xù)跟蹤房源交付情況。
（四）履約面風(fēng)險(xiǎn)
1.風(fēng)險(xiǎn)分析
履約面風(fēng)險(xiǎn)主要是營業(yè)用房購置合同簽署后，是否可以如期交房、產(chǎn)權(quán)過戶是否可以如期交割、后續(xù)裝修入駐是否存在問題等。
2.防范措施
對于履約面的風(fēng)險(xiǎn)，可以從采購實(shí)施的前中后三個(gè)環(huán)節(jié)予以防范。
(1)采購實(shí)施前：充分落實(shí)立項(xiàng)審批的條件，并且在此基礎(chǔ)上對完全符合采購需求和立項(xiàng)條件的房源進(jìn)行梳理，并對購置需求進(jìn)行充分了解，做好相應(yīng)的政策宣貫和理念引導(dǎo)。
(2)采購實(shí)施中：規(guī)范組織采購實(shí)施過程，在同等條件下，評委優(yōu)先選擇風(fēng)險(xiǎn)可控的房源，并在采購磋商過程中對付款、交付等問題重點(diǎn)討論澄清。同時(shí)，要用系統(tǒng)思維去解決營業(yè)用房購置過程中產(chǎn)生的各種問題，從公司長期利益最大化角度去考慮問題。
(3)采購履約中：密切跟蹤房源交付進(jìn)度、產(chǎn)權(quán)過戶等情況，后續(xù)裝修銜接等工作。
三、結(jié)語
金融機(jī)構(gòu)營業(yè)用房購置采購是復(fù)雜又極具挑戰(zhàn)的一項(xiàng)工作，每個(gè)金融機(jī)構(gòu)的情況不同，訴求不同，想法不同，地方文化和人員構(gòu)成也不同，因此，需要具體情況具體分析，不能用簡單的公式或流程去套用。
綜上，筆者個(gè)人建議金融機(jī)構(gòu)在營業(yè)用房購置方面樹立基本工作原則，即在堅(jiān)守采購底線和流程、控制風(fēng)險(xiǎn)和保證品質(zhì)的前提下，選擇地段品質(zhì)較好、產(chǎn)權(quán)清晰、付款風(fēng)險(xiǎn)可控和產(chǎn)權(quán)按時(shí)轉(zhuǎn)移的房源，保證長期利益最大化。采購組織方在基本工作原則的基礎(chǔ)上，需要合理處理各方在營業(yè)用房購置采購工作中的訴求，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)采購效果。
作者：修曉北
作者單位：中國銀聯(lián)股份有限公司集中采購管理辦公室
來源：招標(biāo)采購管理
